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不動産投資。必要経費を研究し、賢く節税しよう。

投稿日:2014年2月5日 更新日:

不動産投資 節税 サラリーマン

不動産経営でお金を残し、財産を増やすためには、節税がかかせません。
わが家でも不動産投資をしているのですが、税金への対策次第で、いくらでも利益が変わってくることを日々実感します。

今日は、そんな節税の方法についてまとめました。

まずはじめに、初歩的なところから。
所得税の額は、所得の額で決まります。所得は、以下の方法で算出されます。

「所得」=「収入」-「経費」

過剰な税金を払わないためには、経費をしっかりと計上することが大事です。
しかし、だからと言って、所得が低ければ低いほど良いわけではありません。あくまでもそれは、ケースバイケースです。

たとえば、あなたが、今後は物件を購入をしないという場合、もしくは、買うとしても全て現金で支払うという場合には、所得を可能なだけ低く抑えることが大事です。所得税が低くなりますからね。

一方で、銀行の融資を受けて今後も物件を買い増していきたい場合には、注意が必要です。なぜなら、不動産経営が赤字であると銀行から判断された場合には、さらなる融資が受けにくくなるからです。

つまり、必要経費を計上すると言っても、不動産投資のスタイルによって、上手にコントロールする必要があるのです。

不動産経営における節税のポイント

さて、「ちょっと待った!! 大家さん! 不動産投資では賢い節税がたんまりお金を残す秘訣です!! ~今すぐ知っておきたい《アパマン経営の税金》のツボ59~」の著書、夫馬竜司さんは、不動産投資における節税のポイントを3つあげています。

  1. 「必要経費」にならない支出を削減する
  2. 「必要経費」にできるものはしっかり計上する
  3. 「お金が出て行かない必要経費」をつくる

1つめのポイントは、「必要経費」にならないムダな出費はやめましょうということです。まあ、あたりまえですよね。

2つめのポイントを実行するためには、まず、何が必要経費なのかをしっかりと把握しなければなりません。

そして、3つめのポイント、「お金が出て行かない必要経費」。
夫馬さんは、ここを押さえることが、不動産経営をするうえで最も重要だと言います。なぜなら、お金を使わずに節税ができるからです。

「お金が出て行かない必要経費」とは?

ちなみに、「お金が出て行かない必要経費」の代表的なものは、次の3つです。

  1. 家族に給与を支払って必要経費として計上すること
  2. 青色申告をして「青色申告特別控除」を受けること
  3. 青色申告で赤字を繰り越すこと

1は、不動産経営が「事業的規模(5棟10室)」である場合にのみ、活用できます。

2については、事業的規模でなくても受けられますが、控除額に差があります。
事業的規模であれば65万円の控除。そうでなければ、10万円の控除です。

3は、赤字が出た場合に、損失を3年間繰り越せるというものです。個人で行う小規模の不動産経営であっても、活用できます。

ただし、サラリーマン大家さんなど、本業がある場合には、なかなか活用するのが難しいかもしれません。というのは、給与所得と合算してもなお損失がある場合に、繰り越せるからです。
まあ、1年間に複数の物件を購入し、多額の初期費用を支払った場合などには、もしかしたら該当するかもしれませんね。

不動産投資を成功に導くには、必要経費をしっかりと見極め、「お金が出て行かない必要経費」をつくる。
ちゃんと実行して、少しでも良い結果を出したいですね。

画像引用元:Apartments by Loozrboy

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