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旧耐震か新耐震か、マイホーム購入においてはそれが問題だ

投稿日:2012年5月7日 更新日:

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 マンションを購入する際の判断基準のひとつとして、それが旧耐震新耐震かという見方があります。
 1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準が設けられました。この年以降に建てられたマンション(厳密に言えば、1981年6月1日に建築確認を受けた物件)は新耐震、それ以前のものは旧耐震ということになります。旧耐震であるということは、つまり新耐震基準を満たしていない可能性があるということです。

 私は、正直言って、この耐震基準を今までそれほど重要だと思ったことがありません。旧耐震でなにが悪い!そう思っていました。それは3.11の震災後も変わりませんでした。
 けれども、私は最近の市況から、その考えを少々改めるようになりました。旧耐震でも構わないのは、投資用の物件に限ってのことなのかもしれません。なぜなら、震災以後、マイホームとしてマンションを購入する方々が、耐震基準をとても気にしていることが分かったからです。

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 それはそうですよね。私だって、長年住み続けるマイホームともなれば、新耐震基準を満たしたものを購入したいと思います。身の安全を最大限確保するとともに、マイホーム=資産をしっかり守りたいですからね。
   一方で、投資目的の場合、借り手は仮の住まいにそれほどこだわりを持っていません。投資用として最もメジャーなワンルームにおいては、寝るためだけにマンションに帰るという住人もざらにいます。新耐震であるよりは、築古=安い旧耐震物件の方がいいという方も多いのです。それに、もし壊れたら引っ越せばいいだけですし。ですから、大家にとっては、そうしたニーズに答えることにも意味があるのです。

 ところで、地震が起きた際の危険度は、旧耐震と新耐震ではどれほど違うのでしょうか。新耐震には、いちおう、「関東大震災なみの地震がきても生命の危険がない」との謳い文句があるそうです。

 だとしたら、もし大地震がきたら、旧耐震では生命の危険があるということなのでしょうか?
 そんな質問を、私はよく不動産業者さんにしてみるのですが、答えはだいたい、 「旧も新もそんなに変わんないよ。」と言った感じです。

 ところが、不動産業者のこうした認識に反して、震災後、旧耐震マンションの評価が軒並み下がったようです。やはり震災の影響は強烈です。旧耐震マンションへの不安は、震災の記憶が風化するまで、そう簡単には取り除けないのだと思います。

 さて、実際問題、旧と新のマンションの頑丈さに差があまりなかったとしても、そうした世間の評価がつきまとうのであれば、マイホームとして旧耐震は買ってはいけないのかもしれません。需要が極端に少ない物件を購入することは、いつか売り抜けることを考えるのであれば、かなりのリスクとなります。

 しかし一方で、売ることを前提とせず、住み潰す覚悟でマンションを購入する方にとっては、旧耐震マンションは良い選択肢なのかもしれません。とは言っても、土地自体に魅力がないマンションをもし買ってしまったら、建て替えもできず、スラム化する可能性が高いので、かなり勇気のいる買い方だと思います。

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