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サブリース物件のメリット・デメリット

投稿日:2012年5月29日 更新日:

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 先日私は、サブリースされているマンションの一室を購入しました。サブリース物件を購入するのは、今回が初めてです。
 サブリースというのは、不動産会社等が、物件のオーナーに対し一定額の賃料を補償するかわりに、オーナーに代わって賃借人に物件を転貸することをいいます。私の購入した物件は、ジャスダックに上場しているR社によって管理されていました。
 今日は、サブリースのメリット・デメリットをオーナーの視点から簡単にまとめてみたいと思います。

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サブリース会社がしてくれること(サブリースのメリット)

  • 物件の管理全般に責任をもってくれる。
  • 賃借人への対応をしてくれる。
  • 物件が空室になった場合にも、毎月一定額の家賃を支払ってくれる。
  • 賃借人募集の広告費用を負担してくれる。
    など

 サブリース会社に任せてしまえば、面倒な物件の管理をする必要がほぼなくなる上に、さらに空室リスクを気にせずに済みます。つまり、ある意味、オーナーであることのストレスから解放されることになります。けれども、必ずしも良いことばかりではないと私は思います。以下、逆にサブリースのデメリットをあげてます。

(サブリースのデメリット)

  • サブリース会社は、預かった物件の賃貸状況をオーナーに報告する義務がない。そのため、オーナーは以下の情報を知る権利がない。
    • 賃貸状況。賃貸中か空室なのか。
    • 賃借人に関する情報。名前や属性など。
    • 家賃。つまり賃借人にいくらで貸しているかということ。
  • 賃借人が入れ替わるタイミングで、家賃補償額が減額される可能性がある。
  • 物件賃貸中にサブリース契約を解除した場合、オーナーは、サブリース会社と賃借人との間で締結していた契約を引き継がなければならない。つまり、契約していた賃料で、引き続き物件を賃借人に貸与することになる。
  • サブリースの解約には時間がかかる。ちなみにR社は、申請してから3か月後に解約が可能となる。もっと長い場合もある。

 たとえサブリース物件であっても、不動産売買の際には、賃貸状況や家賃を確認することが可能です。私が購入したマンションでは、毎月7000円がサブリース会社の報酬になっていました。
 このサブリース契約を解除し、他の不動産業者に管理を委託した場合、現実的な空室率も見込むと、私の収入はそれほど変わりません。であるならば、このままサブリース会社に物件を完全に任せ、ラクな思いをするのも1つの手かもしれません。

 しかし、長期的に考えた場合、賃貸状況を知る権利がないというのは、私にとってはかなりの不安材料です。こうした賃貸状況の不透明さゆえに、オーナーとサブリース会社の利益は相反する可能性があるのです。
 現在得られる収入には満足できても、将来的に、必要以上に減額されることも予想されます。オーナーの収入というのは、あくまでサブリース会社の収支に見合った金額に設定されるだけなのです。

 だったら、マンションを購入する時に、思い切ってサブリース契約を打ち切った方が良いのではないかと考えました。私は、R社との契約を近々解除することに決めました。

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