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「クセのある土地」が、投資用として重宝する理由

投稿日:2012年6月28日 更新日:

s-akichi

 東京のアパート用地って、何だか魅力がいまひとつなんですよね。

 最近私は、不動産業者と一緒によく東京をウロウロします。目的は、アパートを建てるための更地探し。だけど、購買意欲をそそられるような土地がまったく見当たらないんです。
 旗竿地であることがほとんどで、接道が悪い。しかも、接する道路は私道なんです。坂道の脇にあるなんてこともしばしばです。

 不動産投資をする上で、アパートの良いところは、何と言ってもマンションにくらべて土地部分の占める割合が高いこと。建物の価値が目減りするのは仕方がないとしても、土地はそのまま資産になります。
 そう考えると、購入価格は少々高かったとしても、資産価値が高く、いざという時に売りやすい土地が欲しいと思います。けれども、そんな土地にはなかなかお目にかかれません。

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東京のアパート用地事情

 いつもお世話になっている不動産業者のT兄さんに、私はそんな不満をぶつけてみました。すると兄さんはこんなことを言いました。

 東京でアパート用地を探すとなると、公道に接続している土地は、まず出てこないよ。しかも旗竿地はとても多い。
 なぜなら、アパートで収益を生み出すことを考えたら、こういった土地じゃないと合わないからね。

 条件の良い土地というのは、住宅地であれば、まず宅地として売りに出されるんだ。住宅は収支を気にする必要がないから。高い土地でも売れる。
 投資用アパートというのは、言ってしまえば、住宅用地として売れなかった土地が充てられるわけなんだよ。

 なるほど。そうなんですね。

 たとえば、相場よりも高い家賃が見込める付加価値のついたアパートを建てるのであれば、良い条件の土地を購入するのもアリなのでしょう。けれども私たち夫婦は、それほど奇抜なことは考えていません。

 T兄さんのおしゃる通り、ごく普通のアパートを建てるのであれば、それに見合った土地を選ぶべきなんですね。そして、そういった意味で言えば、私が気に入らなかったイマイチな土地にも、投資する意味があるということなんですね。

条件の悪い土地が投資用として重宝される理由

 ところで、旗竿地で接道が悪いといった言わば「クセのある土地」が投資用として重宝される理由というのは、このようなコストパフォーマンスの良さだけではないようです。
 そういった土地は、価格の割に多くの融資が受けられる可能性を持っているそうです。

 不動産投資コンサルタント・猪俣淳さんの著書誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版によると、条件の良い土地よりもクセのある条件の悪い土地の方が、物件価格に対してより多くの融資が出やすいそうです。
 それはなぜかと言えば、銀行の評価と市場価格にギャップがあるためです。

 同書によれば、金融機関は土地の評価をする際に、路線価を利用します。
 計算の仕方は金融機関によってまちまちのようですが、一般的には、およそ10項目からなる土地条件(※下に詳細あり。)によって路線価に補正をかけることで評価額は算出されます。
 このような過程を経て、最終的には、標準的な土地は路線価の1.2倍、良い条件の土地は1.3倍、悪い条件の土地は1.1倍くらいに評価されるそうです。

 しかし、市場価格は、銀行の評価額以上に良い土地と悪い土地の差がつくそうなのです。つまり、良い土地には評価額以上の高値がつき、一方の悪い土地には評価額以下の安値がつく。
 ですから先の旗竿地などは、銀行の評価も低いけど、市場価格はさらに低くなるということです。そのため、このような土地は、市場価格が安い割に意外と多くの融資が受けられるというわけです。

 私が魅力を感じなかったクセのある土地には、こんな隠れたメリットがあったんですね。

 しかしこれはあくまでも土地に限った話しです。その土地の上に建っているアパートがどのようなものなのか、それによって融資の受け方がまた違ってくることは言うまでもありません。

【金融機関が土地を評価する際に考慮する土地条件】
(「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」より引用)

  1. 接道間口が広いか狭いか
  2. 袋地か、袋地であればその通路の長さや幅、そして有効面積はどのくらいか
  3. 地形は長方形か正方形か変形か(ちなみに最も評価が高いのは1:2の長方形)
  4. 道路との高低差が大きすぎないか、あるいは道路より低い位置になっていないか
  5. 規模は大きすぎないか小さすぎないか(200?程度が標準)
  6. 騒音や臭気などを発生する嫌悪施設が近隣にないかどうか
  7. 私道などで道路の持分を持っていないため使用承諾を得て使っているか(使用承諾がとれなければ、そもそも融資不可の場合がほとんど)
  8. 高圧線の上空架設や他人の通行に関する地役権が設定されていないかどうか
  9. 道路が敷地のどちら側にあるか、東西南北・角地・二方向接道など(ちなみに北道路が標準)
  10. 道路の幅員(4mが標準)
  11. 法地(のりち=土地のうち斜面の部分)・崖・セットバック(道路幅が4m未満の場合、道路の中心から2mまでの部分は、建築基準法上敷地として計算できない)などの面積と利用の可否
  12. 路線価がつけられているのか、倍率地域なのか

 

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