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魅力的な新築アパートを発見!でも、投資としてはイマイチ?

投稿日:2012年7月7日 更新日:

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 私が投資用のアパートを探しはじめて、もうすぐ1ヶ月が経過します。

 今日は、計2棟の新築アパートを夫と2人で見学しました。案内役は、私たち夫婦が親しくさせてもらっている不動産業者のT兄さん。今朝、兄さんからメールをもらい、すぐに現地に向かいました。

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 区分マンションを購入するときはもちろんですが、アパートにおいても、よい物件を購入するにはスピードが勝負だということが最近になって分かってきました。

 当たり前のことですが、アパート1棟はワンルームマンションの1室にくらべて価格がとても高い。だから、投資家はアパートを検討する際にはにもっと時間をかけるものだと思っていました。
 しかし実際は、アパート市場の動きも速い。いえ、マンションよりもむしろアパートの方が、早い決断が要求されるようにも思えます。これは、アパートの方が需要の割に供給量が圧倒的に少ないからのようです。
 ですから最近の私は、物件の情報をもらったら、なるべくその日のうちに現地に見学に行き、その場で購入するか否かの結論を出すようにしています。

 さて、今日1棟目のアパートは、川崎市内にあるターミナル駅から徒歩6分ほどのところにありました。
 この物件は、T兄さんも言っていた通り、「ごく普通の条件のアパート」でした。そこそこ利回りは良いが、一方で何らかのデメリットを抱えている。「ごく普通のアパート」とは、そんな物件のことを言います。
 もちろん、実際にはもっとよいアパートも市場では取引されていることでしょう。でも、そんな物件は業者がおさえてしまうため、川下にいる個人投資家には、なかなか回ってこないのが現状です。

 この川崎のアパートのデメリットは、接道、そして北側に背負った崖です。
 接道は超ワルイ。物件から30メートルほど歩かなければ、車が入れる道路に行き当たりません。また、北側に背負っている崖は、ほぼ断崖絶壁。湿気も気になります。加えて、周辺に、この物件と競合するアパートがたくさんあるのも気になります。
 これらのデメリットを加味してか、利回りはそれほど悪くはありません。けれども、私はこの物件にまったく魅力が感じられませんでした。少なくとも今後何十年と持ち続けたいアパートではありませんでした。残念。

 本日の2棟目は、品川区にありました。こちらの物件は、一目見ただけで、夫も私もとっても気に入ってしまいました。
 先の川崎の物件とくらべたら、とても安心して持てそうなアパートです。すぐそこには日本有数の大きな商店街があり、また、徒歩圏には電車の駅が複数あります。そして、最も魅力的と思えるのは、徒歩圏の駅に山手線の某駅が含まれていることです。この場所なら間違い無く賃貸需要はある、そう感じられる立地です。

 このアパートが買えたら最高。私たち夫婦はそう思ったのですが、大きな(?)問題がありました。その物件の収益を数値で細かく分析してみると、現状出ている売値では、投資が成り立ちそうにありません。
 地価が高い上に、部屋が広めにつくられているために、投資効率が悪い。部屋が広いのは、周辺の物件と差別化できるよい要素でもあります。けれども、そもそも投資が成り立たないようでは困ります。価格交渉を試みるより他ありません。

 投資用アパートに何を求めるか。それはほんとうに投資家によって様々です。利回りが高くてナンボの人もいれば、利回りなんて5%あればいいから、自分が納得できるものが欲しいという人もいる。
 私は、どうやら高利回り物件にはあまり魅力を感じていないようです。そうは言っても、せめて利益を出せるくらいの利回りが欲しいですけどね。いくら儲かる可能性があるとはいえ、まったく魅力を感じない物件を買いたくはないんです。

 今日品川で見たアパートを買えたらいいなと思います。

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