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このご時世にフルローンで不動産を買う方法

投稿日:2012年7月11日 更新日:

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 私がまだ不動産投資を始める前のことですが、不動産業者や不動産関連書籍から得た情報によれば、2004~08年頃は、自己資金が殆どなくてもフルローンで億単位の融資を受けることが可能だったそうです。
 多くの人が融資を受けられたということは、つまり、物件の争奪も今より激しかったのかもしれませんが、うらやましい話しではあります。

 現在は、副業で不動産投資をしているサラリーマンがフルローンを組むのはまずムリです。リーマンショック以来、銀行の融資は一貫して渋くなりました。1割から3割の頭金が当然のことのように求められる上に、所得によって融資額も制限されています。
 今、不動産投資ローンを利用できる人は、銀行属性がよく、自己資金のある一部の人に限られている状況です。

 わが家はこれまで、ローンは組まずに、貯めてきたお金で不動産投資を展開してきました。ですが、投資の規模を拡大するにあたり、今後は金融機関から融資を受けることも考えています。ローン審査が気になるところです。

「属性」や「資産」に関係なく、融資を受ける方法

 そんな中、とても気になる本が出版されていることに気がつきました。石渡浩さんの著書たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術です。
 一般的に、銀行から融資を受ける際には、その人の「属性」や「資産」などが審査の対象となると言われていますが、石渡さんは、それらの条件に関係なく融資を引き出すノウハウを紹介しています。これらのノウハウを駆使し、石渡さんは、フルローンで新たに不動産を取得し続けているそうです。融資条件が厳しい昨今、おそらく多くの人にとってウレシイ1冊なのではないでしょうか。

 属性が悪くても、また、資産家でなくても、不動産投資のための融資を受けるにはどうすればよいのか。石渡さんは、そのためには以下の3ステップが必要だと言っています。

  1. 全額自己資金で区分所有マンションを買う
  2. 不動産賃貸業を開業する
  3. 実績を作って、事業性融資を受ける

 このアドバイスで重要なことの1つ目は、属性が悪くても資産家でなくても、自己資金はある程度持っていなければならないということです。
 ちなみに石渡さんは、大学院生の時に不動産投資を始めたそうですが、その時すでに1000万円の貯蓄があったそうです。株式・FX投資とインターネットビジネス、さらにケチケチ生活をすることで、彼は学生時代にある程度まとまったお金をつくることができたのだそうです。
 「貯金できない人は不動産投資をする資格無し」、石渡さんは、そう言っています。

 そして2つ目のポイントは、不動産投資を「事業」として行うということです。事業として行うことで、一般的なアパートローンや不動産投資ローンなどの融資ではなく、「事業性融資」を受けるのです。
 事業性融資を受ける際の審査対象となるのは、事業の財務状況。一般的な不動産投資ローンのように、「属性」や「資産」を問われることはないそうです。
 また、融資額の上限もないに等しいようです。ちなみに、通常の不動産投資ローンでは、いくら属性のよいサラリーマンでも3億円くらいが限界だとか。
 石渡さんは、この事業性融資を使って、たったの4年間で、会社の純資産を、なんと1000万円から6億円に増やしています。資産ではなく「純資産」です。スゴイ!

 ただし、事業性融資は、一般的な不動産投資ローンのように、まったくの不動産投資初心者にドカンと数千万・数億もの融資してはくれないようです。数百万単位の少額の取引から返済実績をつくり、金融機関から信用を得る必要があります。金融機関によってつきあい方は様々なようですが、まずは預金取引、さらに、修繕費や設備費などで融資を積み重ねると良いようです。

フルローンはギャンブラーの選択?

 ところで、私は、昨年行われた「アパート経営フェスタ」で、初めて石渡浩さんにお会いしました。
 もっとも、直接お話ししたわけではなく、私は客席から檀上の彼を見ていただけですけどね。その時の彼には、なんとなく怪しげな風貌も相まってか(失礼!)、融資をたくさん受けて危険な賭けをする人という印象がありました。

 確かに、彼の2冊目の著書を読み終えた今でも、独自の投資法をもとに一匹オオカミ的に生きている雰囲気を石渡さんには感じます。しかし、一方で、彼は彼なりに自らが安心できる投資法を模索しているのだろうと思えるようになりました。
 「不動産を土地の値以下で購入する」という彼の手法は、確かにローリスクな投資と言えるのかもしれません。しかし、そもそも「不動産を土地の値以下で購入する」ことの難しさと、誰も見向きもしない不動産を再生することの難しさを考えると、現在の私にとっては、かなり敷居が高い手法です。高利回りはうらやましいのですが、私に真似できる投資法ではありません。

 彼の投資法からすれば、現在の私の投資法は、おそらく単なる趣味レベルに映るでしょう。 私の投資方法は、完全にアマチュア的で、ローリスク・ローリターンです。なにせ、全額自己資金なのですから。けれども将来は、リスクを上手にコントロールして高利回りを実現できるプロの投資家になりたいと思います。

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