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不動産投資は、ローンを組まずに現金で。

投稿日:2012年8月17日 更新日:

s-apart

 わが家では、3か月ほど前から投資用の新築アパートを購入すべく、物件をいろいろと探していました。けれども、昨日、私たち夫婦はアパートの購入を見送る決断をしました。
 実は、すでに品川区のアパートの購入申し込みを1件入れていました。しかし、融資を依頼したS岡銀行がアパートの価格を査定するためだけに1ヶ月半も待たされることとなり、その間に私たちの不動産投資に対する考えがガラッと変わってしまったんです。

 申し込みをしてから間髪入れずに融資の許可がおりていれば、今頃、そのアパートは私たちのものでした。でも、冷静になる時間が与えられて良かった。買わなくて正解だと今では思います。S岡銀行に感謝です。

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私たち夫婦にとっての理想のアパート

 購入の申し込みをした頃、私たちは、理想のアパートをやっと見つけたことに浮き足立っていました。今まで見たアパートの中で、それはダントツに素晴らしいものだったからです。

 当たり前のことですが、物件の評価基準というのは投資家によってさまざまです。私たち夫婦にとっての「良い物件」は、きわめて単純。
 好立地で、目立った欠点がなく、周辺のアパートとくらべて差別化できるほどの部屋の広さがあるもの。その上で、なおかつ、投資が成り立つものを指します。
 まったく素人的な尺度でしかありませんが、私たちの価値観が実際そうなのだからしょうがない。いくら高利回りの物件でも、上記の条件を満たしていなければ、購入したいとは思いません。
 私たちが欲しいアパートというのは、ですから、必然的に利回りが低いんです。今回購入申し込みをしたアパートも、決して高利回りではありませんでした。

 しかし、だからと言ってそのアパートが全く投資に適さないわけではありません。たとえ利回りは低くても、周辺のアパートと差別化が可能なわけですから、それだけ手堅い投資とも言えるわけです。私たち夫婦は、一か八かで500万円の指値をして購入の申し込みをしました。
 

私たち夫婦がアパート投資に望んだこと

 ところで、その頃の私たちは、ある程度の経済的自由を確保するために、是非アパートが生み出す不労所得が欲しいと考えていました。これまでのように区分マンションをいくつか買い続けるよりは、そのアパートをドンと1棟買った方が断然投資効率が良いと判断したためです。

 事前に行ったシュミレーションでは、月々のローン返済額は、アパートから上がる家賃収入で十分賄える金額でした。もし仮に空室が予想以上に出たとしても、以前に現金購入したマンションから上がる家賃で十分穴埋めできると考えていました。
 正直、金利上昇のリスクさえなければ、このアパート投資はかなり安全と言えるでしょう。

 しかし、まさにその金利上昇がコワイ。
 現在は、もうこれ以上落ちようがないほどの超低金利ですから、今後数十年のうちに金利が上昇するというシナリオはかなり現実味を帯びています。たとえ金利が一気に大幅上昇することはなかったとしても、結果的に数パーセントあがるだけで、ローン支払い額は大きく増額されることになります。

 そのようなことを考慮した上で、再度、多額のローンを組んだアパート投資について冷静に考えてみると、それは、将来的な経済面の平安を築くどころか、この先数十年の心の平安を奪うだけのように思えてきました。だいたい、今から数十年先のことなんて、まったく見当がつきません。おそらくわが家も大きく変化していることでしょう。そんな中、ひたすら同じようにローンを支払い続けるのはナンセンスであるように思えます。

 さらにいえば、そもそも、個人レベルが行う不動産投資というのは、よほど大きなリスクを受け入れるというのでもなければ、それほど儲かるものではありません。少なくとも、巷にあふれた不動産投資の本に書かれているほど、簡単に利益を出すことはできない。
 金利上昇リスクの他にも、空室率に気をもんだり、売買に必要な手数料を支払うことを考えたら、よっぽど、株式投資の方が確実なリターンが得られるとさえ思ってしまいます。

 そこで、昨日、夫と私が至った結論。それは、ローンを組んで不動産を買うのはやめるということ。わが家は現金主義に徹することにします。たとえそれが、レバレッジの効いていない投資だとしても。
 なんだか、わが家なりの不動産投資の方法が見えてきて、とてもスッキリした気持ちになりました。

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